Diketahui bahwa per tanggal 24 April 2024, nilai beli dollar AS sudah mencapai Rp 16.200. Jika dibandingkan dengan tahun lalu pada tanggal yang sama, mata uang rupiah sudah mengalami depresiasi sebesar 8,4%.

Mengutip  Presiden Direktur dari salah satu bank swasta di Indonesia, disebutkan bahwa pelemahan rupiah bukanlah disebabkan oleh eskalasi konflik di Timur Tengah. Menurutnya, pelemahan mata uang Indonesia terjadi karena beberapa faktor musiman, seperti peningkatan permintaan dari sektor riil (sektor yang bersentuhan langsung dengan kegiatan ekonomi).

Dalam persiapan menyambut Hari Raya Idul Fitri 2024, para pengusaha juga mempersiapkan pembelian bahan baku untuk produksi mereka. Hal ini karena permintaan selama masa Lebaran diproyeksikan akan meningkat dibandingkan dengan hari-hari biasa.

Jika dikaitkan dengan sektor properti, pelemahan rupiah ini memiliki beberapa trickling down effect terhadap pertumbuhan properti, seperti:

• Peningkatan harga bahan bangunan

Peningkatan harga bahan bangunan ini khususnya untuk barang yang umumnya diimpor seperti semen, besi, dan kayu. Pelemahan rupiah akan menyebabkan harga impor meningkat, yang akan mempengaruhi harga bahan bangunan dan nantinya akan mempengaruhi harga jual bangunan tersebut.

Saat ini, menurut data Badan Pusat Statistik, Indeks Harga Perdagangan Besar Bahan Bangunan per bulan Maret 2024 mengalami peningkatan sekitar 0,85% (yoy). Peningkatan harga ini jauh lebih rendah dibanding peningkatan pada bulan Maret 2023, yaitu sebesar 3,67% (yoy).

• Peningkatan harga properti

Peningkatan harga properti ini bisa dikaitkan dengan peningkatan harga bahan bangunan. Namun, jika dikaitkan pada situasi pelemahan rupiah, peningkatan harga properti justru dapat mengurangi permintaan terhadap properti.

Jika melihat data historis, pada pelemahan rupiah di tahun 2018 sebesar 11% (yoy), harga unit kondominium secara umum berada pada rentang harga Rp 24 - 36 juta per meter persegi, dan terjadi peningkatan harga sebesar 0,4% (yoy). Sehingga dapat disimpulkan, bahwa pada saat pelemahan rupiah, pengembang cenderung menahan kenaikan harga hunian untuk meningkatkan penjualan produk tersebut.

• Potensi Peningkatan kredit macet

Pelemahan nilai tukar rupiah dapat memberikan dampak serius terhadap risiko kredit, terutama bagi individu atau pengembang properti yang terikat pada pinjaman dalam mata uang asing. Diketahui melalui Bank Indonesia, kredit modal kerja pada Januari 2024 mengalami peningkatan signifikan sebesar 12,2% (yoy) di Bulan Januari 2024. Namun, pada periode yang sama, NPL gross bank juga  naik menjadi 2,35% dari sebulan sebelumnya 2,19% pada bulan Desember 2023. Dapat dilihat  bahwa terjadi peningkatan non performing loans, meskipun peningkatannya tidak setara dengan peningkatan kreditor.

Sehingga, dapat disimpulkan bahwa, meski di tengah ketidakpastian ekonomi, transaksi hunian tetap berjalan, dan konsumen pun juga dapat memanfaatkan fitur yang ditawarkan dari pembayaran kredit.

Sehingga, dari ketiga kemungkinan yang terjadi tersebut, diharapkan sektor properti masih resilien untuk terus tumbuh.

Penulis: Lusia Raras

Sumber:

https://kfmap.asia/blog/apa-itu-npl-dan-kaitannya-dengan-sektor-properti/3102

https://kfmap.asia/blog/peran-kredit-properti-dalam-pertumbuhan-pasar-properti-indonesia/3122

https://www.investopedia.com/articles/forex/053115/understand-indirect-effects-exchange-rates.asp

https://market.bisnis.com/read/20240425/93/1760348/jurus-bank-indonesia-belum-ampuh-nilai-tukar-rupiah-dibuka-loyo

https://www.cnbcindonesia.com/market/20240422172022-17-532370/bukan-iran-israel-bos-bca-blak-blakan-penyebab-rupiah-ambruk