Saat ini Kementerian PUPR sedang mengkaji kebijakan KPR 35 tahun di Indonesia. Tenor 35 tahun ini ternyata bukan hal baru, terdapat beberapa negara maju yang telah mengadopsi kebijakan tenor tersebut, salah satunya adalah Jepang.

Meskipun program ini dipilih oleh sekitar 10% dari total kredit untuk kepemilikan rumah di Jepang, tentunya perbedaan profil ekonomi pembeli juga dipertimbangkan dalam pemberlakuan aturan tersebut.

Berikut contoh simulasi untuk perhitungan KPR dengan tenor 35 tahun.

Skenario sederhana di mana pembeli ingin membeli kondominium seharga ¥50,000,000 (Rp 5,3 Miliar) di Distrik 23 Tokyo. Titik harga ini dipilih karena harga listing rata-rata untuk apartemen (kondominium) seluas 70 meter persegi di Distrik 23 adalah sekitar ¥53 juta (Rp 5,6 Miliar).

Jika pembeli bisa memberikan down payment sebesar ¥10 juta (Rp 1,1 Miliar) per Februari 2024, maka pembeli harus meminjam sekitar ¥40 juta (Rp 4,2 Miliar) di Bank. Kemudian pembeli tersebut, memilih opsi KPR 35 tahun dengan bunga sekitar 0,9%.

Berdasarkan opsi tersebut, maka jumlah cicilan bulanan pembeli tersebut adalah sekitar ¥111.066 (Rp 11,7 juta) per bulan hingga Februari 2059. Agar pinjaman tersebut juga disetujui oleh perbankan, pembeli harus memiliki pendapatan tahunan sekitar ¥5.328.000 (Rp 565 juta), karena perbankan akan menyetujui jika jumlah cicilan debitur tidak lebih dari 25% dari pendapatan.

Dari perhitungan tersebut, memang terlihat bahwa rasio perbandingan antara pendapatan dengan cicilan ini menjadi salah satu keunggulan dari program tersebut. Namun, dalam pelaksanaannya pun terdapat beberapa hal yang perlu diperhatikan, seperti resiko peningkatan suku bunga, resiko kematian, hingga resiko bencana alam.

Namun, meskipun terdapat program yang mampu memberikan opsi hunian yang terjangkau, pemerintah Jepang juga masih melihat penurunan kepemilikan rumah. Menurut data perkiraan dari Institut Nasional Penelitian Kependudukan dan Jaminan Sosial, jumlah kepemilikan rumah diperkirakan akan terus menurun setelah mencapai puncaknya pada tahun 2023.

Selain menurunnya jumlah kepemilikan rumah, juga akan terjadi tren perubahan luas rumah, kedepannya akan semakin banyak hunian dengan luas yang kecil yang cukup untuk 2-3 orang saja di Jepang.

Penulis: Lusia Raras

Sumber:

https://kfmap.asia/blog/cicilan-kpr-sampai-35-tahun-efektifkah/2972

https://resources.realestate.co.jp/

https://tokyoportfolio.com/

www.reuters.com