Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau PPJB merupakan suatu kesepakatan yang terjadi antara seseorang yang ingin menjual properti dengan seseorang yang ingin membelinya. Selain itu, PPJB berfungsi untuk mengatur waktu pelaksanaan pelunasaan atau penandatangan Akta Jual Beli (AJB).
PPJB dapat dilakukan antara 2 subjek hukum, yaitu perorangan maupun badan hukum (developer). Apabila PPJB mengikat antara perorangan dengan developer, maka PPJB yang dibuat agar pemilik rumah dengan developer saling berikatan. Dalam hal ini, konsumen berjanji untuk melakukan jual atau beli rumah yang telah disepakati.
Dalam transaksi pembelian rumah, konsumen dapat melakukan berbagai cara seperti pembayaran bertahap atau Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Pembayaran dengan cara tersebut dapat ditindak lanjuti dengan Akta Pengikatan Jual Beli (PJB) yang dibuat oleh notaris dan berisikan skema pembayaran hingga pelunasan serta sanksi-sanksinya.
Jika terjadi penjualan unit rumah yang masih terikat dengan PPJB, maka hal itu dapat dilakukan dengan cara membuat perjanjian pengalihan hak atau pengalihan hutang (novasi). Dalam hal ini perjanjian pengalihan hak merupakan perjanjian untuk mengalihkan PPJB dari penjual kepada pembeli. Dengan adanya perjanjian itu, maka pihak pembeli akan menggantikan posisi penjual dalam PPJB atas pembelian rumah dari pengembang/developer perumahan. Sehingga penandatangan Akta Jual Beli (AJB) dapat dilakukan langsung antara pembeli dengan developer.
Untuk melakukannya dibutuhkan surat persetujuan dari developer atas pengalihan tersebut yang disertai dengan kewajiban untuk membayar biaya administrasi. Selanjutnya, karena rumah tersebut masih dalam KPR, maka dapat dilakukan beberapa langkah seperti :
- Pelunasan seluruh utang KPR kepada pihak bank oleh pembeli. Lalu, jika terdapat jaminan Hak Tanggungan di atas tanah tersebut, maka penjual wajib melakukan penghapusan Hak Tanggungan.
- Selain itu, dapat juga melakukan over kredit yang biasanya disertai dengan pembuatan surat perjanjian pengalihan utang (novasi). Over kredit dilakukan dengan cara pembaruan utang. Nantinya akan dilakukan penggantian debitur baru yang ditunjuk oleh debitur lama. Selanjutnya debitur baru akan membayar dan bertanggung jawab terhadap KPR atas rumah tersebut.
Apabila perjanjian pengalihan PPJB telah ditandatangani, kredit KPR telah dilunasi atau dialihkan kepada debitur baru, dan seluruh persyaratan untuk menandatangani AJB dalam PPJB sudah dipenuhi, maka debitur baru dapat segera menandatangani AJB dihadapan PPAT.
Penulis : Alivia Putri Winata
Sumber :
www.aloysius-lawoffice.com
https://rumahpantura.com
www.hukumonline.com
