Saat melakukan transaksi jual beli tanah, bangunan, rumah, ruko, atau properti lain, terdapat istilah yang sering kali dijumpai, diantaranya Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), Pengikatan Jual Beli (PJB), dan Akta Jual Beli (AJB).

Berikut penjelasan singkat terkait beberapa istilah dalam transaksi properti  : 

• Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

PPJB dibuat untuk melakukan pengikatan sementara sebelum pembuatan akta jual beli resmi di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Secara umum, isi PPJB adalah kesepakatan penjual untuk mengikatkan diri akan menjual kepada pembeli dengan disertai pemberian tanda jadi atau uang muka berdasarkan kesepakatan.

Umumnya, PPJB dibuat di bawah tangan karena suatu sebab tertentu, seperti pembayaran harga belum lunas. Di dalam PPJB memuat perjanjian-perjanjian, seperti besarnya harga, kapan waktu pelunasan, dan dibuatnya AJB.

• Pengikatan Jual Beli (PJB)

PJB adalah kesepakatan antara penjual untuk menjual properti miliknya kepada pembeli yang dibuat dengan akta notaris. PJB bisa dibuat karena alasan tertentu, seperti belum lunasnya pembayaran harga jual beli dan belum dibayarkannya pajak-pajak yang timbul karena jual beli.

PJB ada dua macam, yaitu PJB lunas dan PJB tidak lunas. PJB lunas dibuat apabila harga jual beli sudah dibayarkan lunas oleh pembeli kepada penjual tetapi belum bisa dilaksanakan AJB, karena antara lain pajak-pajak jual beli belum dibayarkan, sertifikat masih dalam pengurusan, dan lain-lain. Dalam pasal-pasal PJB tersebut, dicantumkan kapan AJB akan dilaksanakan dan persyaratannya.

Di dalam PJB lunas, dicantumkan kuasa dari penjual kepada pembeli untuk menandatangani AJB sehingga penandatanganan AJB tidak memerlukan kehadiran penjual. PJB lunas umum dilakukan untuk transaksi atas objek jual beli yang berada diluar wilayah kerja notaris atau PPAT yang bersangkutan. Berdasarkan PJB lunas, bisa dibuatkan AJB di hadapan PPAT di tempat lokasi objek berada.

Sementara itu, PJB tidak lunas dibuat apabila pembayaran harga jual beli belum lunas diterima oleh penjual. Di dalam pasal-pasal PJB tidak lunas sekurang-kurangnya dicantumkan jumlah uang muka yang dibayarkan pada saat penandatanganan akta PJB, cara atau termin pembayaran, kapan pelunasan dan sanksi-sanksi yang disepakati apabila salah satu pihak wanprestasi. PJB tidak lunas juga harus ditindaklanjuti dengan AJB pada saat pelunasan.

• Akta Jual Beli (AJB)

AJB adalah akta otentik yang dibuat oleh PPAT untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan. Pembuatan AJB sudah diatur sedemikian rupa melalui Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) No. 08 Tahun 2012 Tentang Pendaftaran Tanah sehingga PPAT tinggal mengikuti format-format baku yang sudah disediakan. Pembuatan AJB dilakukan setelah seluruh pajak-pajak yang timbul karena jual beli sudah dibayarkan oleh para pihak sesuai dengan kewajibannya masing-masing.

Langkah selanjutnya adalah mengajukan pendaftaran peralihan hak ke kantor pertanahan setempat atau yang lazim dikenal dengan istilah balik nama. Dengan selesainya balik nama sertifikat, maka hak yang melekat pada tanah dan bangunan sudah berpindah dari penjual kepada pembeli.

Penulis : Muhamad Ashari

Sumber :

https://www.hukumonline.com

https://www.cermati.com